नेपालको वित्तीय प्रणालीमा रियल–इस्टेट क्षेत्रको भूमिका अत्यन्तै महत्त्वपूर्ण छ।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले प्रवाह गर्ने कुल कर्जामध्ये ठूलो हिस्सा घरजग्गाको धितोमा आधारित हुने तथ्यले सम्पत्ति मूल्यांकन प्रक्रियालाई अत्यन्त संवेदनशील बनाएको छ। सरकारले लिएको कर्जा विस्तार नीतिसँगै घरजग्गा तथा अन्य कर्जामा अत्यन्तै खुकुलो रणनीति अपनाएकाले यो क्रम आगामी दिनमा अझ बढ्ने निश्चित छ।
मूल्यांकनकर्ताहरूले सम्पत्तिको वास्तविक मूल्य निर्धारण गरेर बैंक, ऋणी र समग्र आर्थिक प्रणालीबीच सन्तुलन कायम राख्ने भूमिका खेल्छन्। यस कारण नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रमा मूल्यांकनकर्ता इञ्जिनियरहरूको भूमिका झनै महत्त्वपूर्ण बन्दै गएको छ।
पछिल्लो समय भने बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट मूल्यांकनकर्ता इञ्जिनियरहरूमाथि बढ्दो दबाब र अनुचित हस्तक्षेपले उनीहरूको पेसागत स्वतन्त्रता जोखिममा परेको छ। यस्तो दबाबले मूल्यांकन प्रक्रियाको पारदर्शिता र विश्वसनीयतालाई क्षति पुर्याइरहेको छ। अर्कातिर, सम्पूर्ण वित्तीय प्रणालीमा गम्भीर असर पार्ने खतरा देखिएको छ।
यसै सन्दर्भमा, बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट मूल्यांकनकर्ता इञ्जिनियरहरूमाथि निरन्तर बढिरहेको दबाबको विरूद्ध 'नेपाल भ्यालुअर्स एसोसिएसन' ले आन्दोलन घोषणा गरेको छ। योसँगै रियल–इस्टेट मूल्यांकन क्षेत्रका जटिल समस्यालाई पुनः चर्चाको केन्द्रबिन्दुमा ल्याएको छ।
यसले नेपालका मूल्यांकन पेसामा रहेको प्रणालीगत कमजोरी र अनुचित प्रभाव सार्वजनिक रूपमा उजागर गर्दै समग्र रियल–इस्टेट र वित्तीय क्षेत्रमा आवश्यक सुधारको मागलाई थप सशक्त बनाएको छ।
अहिले बैंक र मूल्यांकनकर्ताबीच अविश्वासको वातावरण सिर्जना हुनु, र द्वन्द्व उत्पन्न हुनु सुखद संकेत होइन। यस्ता असमझदारीले मूल्यांकनकर्ताको पेसागत स्वतन्त्रता कमजोर बनाउनुका साथै बैंकिङ प्रणालीको विश्वसनीयतामै प्रश्न उठ्न सक्छ।
बैंक र मूल्यांकनकर्ता एउटै वित्तीय चक्रका अनिवार्य पाटा हुन्। र, यी दुईबीचको असहयोग र द्वन्द्वले सम्पूर्ण वित्तीय प्रणालीमा अस्थिरता निम्त्याउने जोखिम हुन्छ। त्यसैले समस्या समाधान संवाद, स्पष्ट मापदण्ड र पारदर्शी नियमनमार्फत खोजिनु अत्यावश्यक छ।
नेपालमा सम्पत्ति मूल्यांकनकर्ताहरूले भोगिरहेका समस्याहरू केवब उनीहरूको व्यक्तिगत वा पेसागत मात्र होइनन्; यी समस्या देशका सम्पूर्ण रियल–इस्टेट क्षेत्रसँग गाँसिएका प्रणालीगत त्रुटिका अभिन्न अंग हुन्।
नेपालमा रियल–इस्टेट कारोबार अझै पनि स्पष्ट नीति, नियमन र नीतिगत स्थायित्वबिना चलिरहेको छ। यस्तो स्थितिमा यो सम्पूर्ण रियल–इस्टेट क्षेत्रभित्र लुकेर बसेको गहिरो संरचनागत समस्याको एउटा लक्षण मात्र हो।
यो समस्याको समाधान मूल्यांकन पेसाको सुधारमा मात्र सीमित छैन। यसको समाधान समग्र रियल–इस्टेट क्षेत्रको सुधार, नियामक स्पष्टता र संस्थागत उत्तरदायित्वसँग गहिरो रूपमा गाँसिएको छ। त्यसैले, हाल उठिरहेका आवाजहरूलाई केवल मूल्यांकनकर्ता इञ्जिनियरहरूको पेसागत अधिकारको मागका रूपमा सीमित नगरी, समग्र रियल–इस्टेट क्षेत्रको दीर्घकालीन सुधार र विकासको महत्त्वपूर्ण अवसरका रूपमा हेर्नु आवश्यक छ।
नेपालमा सम्पत्ति मूल्यांकन प्रणाली हाल एकदमै अव्यावहारिक, अवैज्ञानिक र अपारदर्शी छ। बजारको वास्तविक मूल्यसँग मेल नखाने मूल्य निर्धारण प्रवृत्ति अझै पनि व्यापक रूपमा चलनमा छ। यस्तो मूल्यांकनले न त सम्पत्तिको यथार्थ मूल्य प्रस्तुत गर्न सक्छ, न मूल्यांकनकर्ताको पेसागत स्वतन्त्रता र विश्वसनीयतालाई नै सम्मान दिन सक्छ।
यस्तो अवस्थामा, मूल्यांकनकर्तालाई स्वतन्त्र र व्यावसायिक वातावरण प्रदान गर्दै, आधुनिक प्रविधि र अन्तर्राष्ट्रिय मानकहरूसँग मेल खाने मूल्यांकन प्रणाली विकास गरिनु अत्यावश्यक छ। अब मूल्यांकन प्रणालीलाई अन्तर्राष्ट्रिय मापदण्ड अनुसार पारदर्शी, व्यावसायिक र तथ्यमा आधारित बनाउनु अपरिहार्य भइसकेको छ। यसले मात्र समग्र रियल–इस्टेट कारोबारमा पारदर्शिता सुनिश्चित गर्न सक्नेछ।
संसारका अधिकांश देशले अन्तर्राष्ट्रिय मूल्यांकन मापदण्डहरू लागू गरी आफ्ना सम्पत्ति मूल्यांकन प्रक्रियालाई वैज्ञानिक, पारदर्शी र व्यवस्थित बनाइसकेका छन्। नेपाल भने अझै परम्परागत मूल्यांकन पद्धतिमा अल्झिएको छ। यसले मूल्यांकन प्रणालीलाई अव्यवस्थित, अपारदर्शी र अविश्वसनीय बनाएको छ।
नेपालको सम्पत्ति मूल्यांकन प्रणालीमा देखिएका अनेक समस्याहरूको मूल चुरो यही परम्परागत र अव्यवस्थित मूल्यांकन पद्धति नै हो। जबसम्म यो आधारभूत कमजोरी सम्बोधन गरिँदैन, तबसम्म सतहमा देखिएका अनियमितता, दबाब, कर छलीजस्ता समस्या समाधान हुँदैनन्।
मूल्यांकन प्रक्रियामा पारदर्शिता, तथ्यमा आधारित विश्लेषण र अन्तर्राष्ट्रिय मापदण्ड प्रयोग नगरी दीगो र विश्वसनीय सम्पत्ति मूल्यांकन प्रणाली निर्माण असम्भवजस्तै हुन्छ। त्यसैले, सुधारको सुरूआत नै मूल्यांकन पद्धतिको वैज्ञानिक रूपान्तरणबाट हुनुपर्छ।
नेपालमा पनि अब 'इन्टरनेसनल भ्यालुएसन स्ट्यान्डर्ड्स काउन्सिल' द्वारा तयार पारिएका र विश्वव्यापी रूपमा प्रचलित 'इन्टरनेसनल भ्यालुएसन स्ट्यान्डर्ड्स' लागू गर्न अत्यन्त आवश्यक छ। इन्टरनेसनल भ्यालुएसन स्ट्यान्डर्ड्स मात्र एक पारदर्शी, वैज्ञानिक र विश्वव्यापी रूपमा मान्यता प्राप्त प्रचलित प्रणाली हो, जसले सम्पत्ति मूल्यांकन प्रक्रियामा समानता, विश्वसनीयता र व्यावसायिकता सुनिश्चित गर्छ।
नेपालमा सरकारद्वारा प्रकाशित हुने जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन प्रणाली रियल–इस्टेट क्षेत्रको विकृति बढाउने प्रमुख कारणमध्ये एक हो। यो मूल्यांकन प्रणाली हरेक वर्ष स्वतः मूल्य बढ्छ भन्ने पूर्वधारणामा आधारित हुन्छ। तर यथार्थमा सम्पत्तिको मूल्य सधैं बढ्छ भन्ने कुरा बजारको स्वाभाविक नियमसँग मेल खाँदैन। घरजग्गाको मूल्य वृद्धि आपूर्ति र मागको सम्बन्ध, आर्थिक अवस्था र नीतिगत अनिश्चितता जस्ता अनेक पक्षमा निर्भर हुन्छ।
स्थानीय सरकारहरूलाई सम्पत्ति कर संकलन प्रयोजनका लागि आवश्यक न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने अधिकार दिन सकिन्छ। तर पुँजीगत लाभकर र रजिस्ट्रेसन शुल्क निर्धारणमा न्यूनतम मूल्य प्रणाली लागू गर्नु अप्राकृतिक, अन्यायपूर्ण र अव्यावसायिक अभ्यास सावित भएको छ।
अन्तर्राष्ट्रिय मूल्यांकन मापदण्ड अनुसार, मूल्यांकनकर्ताले दिने मूल्य वास्तवमा बजार मूल्य हुनुपर्छ, जसले सम्पत्तिको सामान्य र खुला बजारमा उपलब्ध हुने मूल्यलाई जनाउँछ। तर नेपालमा यी अवधारणाहरूको बुझाइ र प्रयोग अझै कमजोर छ।
यसैबीच, सरकारले तोकिएको न्यूनतम मूल्यांकनको आधारमा 'फेयर मार्केट भ्यालू' निकाल्ने प्रचलन छ, जुन पूर्ण रूपमा गलत छ। मूल्यांकन प्रक्रियामा अनियमितता र असमानता निम्त्याउने प्रमुख कारण बनेको छ यो।
नेपालमा मूल्यांकनसँग सम्बन्धित स्पष्ट र एकीकृत कानुन तथा निर्देशिका हालसम्म छैन। तर विभिन्न ऐन, नियम तथा निर्देशिकाहरूमा सम्पत्ति मूल्यांकन कार्यबारे आंशिक चर्चा गरिएको देखिन्छ। यी छरिएका व्यवस्था र अस्पष्ट मापदण्डका कारण मूल्यांकनकर्ताहरू स्पष्ट जिम्मेवारी र अधिकारविहीन स्थितिमा कार्य गर्न बाध्य छन्।
बैंकिङ कसुर तथा सजाय ऐन, २०६४ को धारा ७ अनुसार, कसैले पनि बैंक वा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा लिँदा वा दिँदा धितोको अस्वाभाविक रूपमा बढी मूल्यांकन गरी कर्जा लिन वा दिन पाइँदैन भन्ने स्पष्ट कानुनी व्यवस्था छ।
यसैगरी, सोही ऐनको धारा १३ अनुसार कर्जाको धितोका रूपमा राखिने चल–अचल सम्पत्ति तथा बैंक वा वित्तीय संस्थाको आफ्नै सम्पत्तिको लिलामी वा अन्य प्रयोजनका लागि मूल्यांकन गर्दा सम्बन्धित मूल्यांकनकर्ताले बढी, कम वा गलत मूल्यांकन गर्नु हुँदैनस। यस्तो कसुर गरेमा बिगो भराइ, बिगो बमोजिम जरिवाना तिर्नुपर्नेछ र चार वर्षसम्म कैदको सजाय समेत भोग्नुपर्नेछ।
नेपाल राष्ट्र बैंकले 'क', 'ख' र 'ग' वर्गका इजाजतपत्र प्राप्त बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूका लागि जारी गरेको एकीकृत निर्देशनमा मूल्यांकनकर्ताको जिम्मेवारीलाई अत्यन्तै संवेदनशील विषयका रूपमा प्रस्तुत गरेको छ। धितोको रूपमा ग्राह्य हुने सम्पत्तिको मूल्यांकन गराउँदा कुनै पनि प्रकारको स्वार्थ बाझिन नहुने, पूर्वाग्रह नराखी स्वतन्त्र रूपमा कार्य गर्नुपर्ने र अन्तर्राष्ट्रिय मान्यता तथा व्यावसायिक अभ्यास अनुसार मूल्यांकन गर्नुपर्ने स्पष्ट व्यवस्था छ।
तर यो संवेदनशीलतासँगै मूल्यांकनकर्तामाथि निकै कडा दायित्व पनि तोकिएको छ। यदि लिलामीको समयमा उक्त सम्पत्तिको पुनर्मूल्यांकन गर्दा पहिले निर्धारण गरिएको मूल्यको दुई तिहाइभन्दा कम मात्र उठ्यो वा स्थान वा प्रकृति फरक भएको सम्पत्तिलाई सही भनी मूल्यांकन गरिएको प्रमाणित भयो भने, सम्बन्धित बैंक वा वित्तीय संस्थाको सिफारिसमा मूल्यांकनकर्तालाई कालोसूचीमा राख्न सक्नेछ।
धितो सम्पत्तिको पुनर्मूल्यांकन गर्दा पहिल्यै निर्धारण गरिएको मूल्यको दुई तिहाइभन्दा कम मात्र उठ्यो भने मूल्यांकनकर्तालाई कालोसूचीमा राख्ने व्यवस्था अव्यावहारिक मात्र नभई कानुनी दृष्टिले पनि विवादास्पद छ। कुनै पनि सम्पत्तिको मूल्य स्थिर हुँदैन; त्यो समय, बजारको अवस्था, नीतिगत निर्णय, आपूर्ति–मागको अवस्था तथा अन्य आर्थिक–सामाजिक कारकहरूमा आधारित भएर घटबढ भइरहन्छ।
यस्तो सन्दर्भमा सम्पत्तिको बिक्री मूल्यमा आएको गिरावटलाई मात्र आधार मानेर मूल्यांकनकर्तालाई दण्डित गर्नु स्वाभाविक न्याय र पेसागत स्वतन्त्रताको प्रतिकूल हुन्छ। मूल्यांकनकर्ताले विशिष्ट समयको सन्दर्भमा उपलब्ध सूचना, बजार तथ्यांक र पेसागत अभ्यासहरूलाई आधार बनाएर मूल्यांकन गर्छ। त्यसपछिको मूल्य परिवर्तन उसको नियन्त्रण बाहिरको विषय हो।
बैंकहरूले घरजग्गालाई सुरक्षित लगानीका रूपमा लिने प्रवृत्तिका बीच यस्ता सम्पत्तिको मूल्य यथार्थपरक, तथ्यमा आधारित र अन्तर्राष्ट्रिय मान्यताप्राप्त विधिबाट निर्धारण नगर्ने हो भने कर्जा प्रवाहको गुणस्तरमा गम्भीर संकट पर्न सक्छ। यस्तो पृष्ठभूमिमा सम्पत्ति मूल्यांकन प्रणालीलाई पारदर्शी, वैज्ञानिक र अन्तर्राष्ट्रिय मापदण्ड अनुसार नबनाएसम्म रियल–इस्टेट क्षेत्र र वित्तीय प्रणालीको दीगो भविष्य सुनिश्चित गर्न सकिँदैन।
अनि अर्को कुरा, नेपालको बैंकिङ प्रणालीमा अझै पनि कर्जा प्रवाहको मुख्य आधार धितो नै बनाइन्छ। ऋण दिने बेलामा ऋणीको आम्दानी, भुक्तानी क्षमता, बजार जोखिम वा क्रेडिट इतिहासभन्दा पनि उसले राख्न सक्ने सम्पत्तिको मूल्यलाई प्राथमिकता दिइन्छ। यस्तो धितोमुखी ऋण संस्कार दीर्घकालीन रूपमा जोखिमपूर्ण मात्र होइन, वित्तीय प्रणालीको स्थायित्वका लागि घातक बन्न सक्छ।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले ऋण दिनुअघि ऋणीको व्यक्तिगत र व्यावसायिक प्रोफाइलको समग्र मूल्यांकन गर्न बाध्यकारी बनाउने व्यवस्था आवश्यक छ। राष्ट्रियस्तरमै एकीकृत क्रेडिट स्कोरिङ प्रणाली, कर्जा जोखिम विश्लेषण प्रणाली र ऋण मूल्यांकन मापदण्ड विकास गर्नुपर्ने आवश्यकता छ।
जब समस्या देखिन्छ, त्यसको सम्पूर्ण दोष मूल्यांकनकर्ताको टाउकोमा थोपरेर बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू आफै पन्छिन खोज्ने प्रवृत्ति अब बन्द गरिनुपर्छ। मूल्यांकनकर्ताले आफ्नो पेसागत जिम्मेवारी पूरा गर्नुपर्ने हो, तर बैंकहरूले पनि कर्जा स्वीकृति प्रणालीमा पारदर्शिता, व्यावसायिकता र जोखिम मूल्यांकनको स्पष्ट मापदण्ड अपनाउनुपर्छ। दोषारोपणको खेल होइन, साझा उत्तरदायित्वको संस्कृति विकास गर्नु आजको आवश्यकता हो।
सम्पत्ति मूल्यांकन प्रक्रियामा देखिएको अनियमितता, दबाब र पेसागत संकट कुनै एउटा पक्ष वा व्यक्तिको कमजोरी मात्र होइन। यो समस्या मूल्यांकनकर्ताहरूको आचरण वा उनीहरूलाई लक्षित गर्दै जारी गरिएका निर्देशनहरूले मात्र समाधान गर्न सकिने खालको पनि होइन।
यस्ता समस्याहरू सतही रूपमा मूल्यांकन प्रणालीमा देखिए पनि यसको जरो समग्र रियल–इस्टेट क्षेत्रको संरचनागत अपारदर्शिता, नियमनको अभाव र दायित्वहीन संस्कृतिमा गाडिएको छ। जबसम्म सम्पत्ति मूल्यांकन प्रणालीलाई समेट्ने गरी समग्र रियल–इस्टेट क्षेत्र पारदर्शी, उत्तरदायी र नियमनयोग्य बनाइँदैन, तबसम्म देखिएका समस्याहरू एकपछि अर्को भिन्न स्वरूपमा पुनः प्रकट भइरहनेछन्।
दीगो वित्तीय प्रणाली र स्वस्थ रियल–इस्टेट बजारको सुनिश्चितताका लागि अब ढिलो नगरी संरचनागत सुधारको मार्ग लिनु अपरिहार्य भएको छ। यसले मूल्यांकनकर्ताको स्वतन्त्रता र पेसागत विश्वासनीयतालाई सुदृढ तुल्याउने मात्र होइन, समग्र रियल–इस्टेट बजार र वित्तीय प्रणालीको दीगो विकासको आधार पनि तयार पार्नेछ।
त्यसैले तत्काल इन्टरनेसनल भ्यालुएसन स्ट्यान्डर्ड्स लागू गरी समग्र मूल्यांकन प्रणालीलाई आधुनिक, पारदर्शी र व्यावसायिक बनाउनु अहिलेको आवश्यकता हो।
(लेखक यादव भट्टराई सिभिल इन्जिनियर हुन्। उनले अमेरिकाको फ्लोरिडा इन्टरनेसनल युनिभर्सिटीबाट रियल–इस्टेटमा स्नातकोत्तर गरेका छन्। उनका अन्य लेखहरू पढ्न यहाँ क्लिक गर्नुस्।)
एक्सः @msire23
-1746009348.jpg)
