यो आर्थिक वर्षको पहिलो पाँच महिनासम्मको तथ्यांकले घरजग्गा कारोबार निरन्तर घटेको देखाउँछ। यसपालि साउनदेखि मंसिरसम्म काठमाडौं उपत्यकामा भएको कारोबार संख्या ९ हजार २ सय १२ छ। अघिल्लो साल यही अवधिको तुलनामा यो कारोबार ६१ प्रतिशतभन्दा धेरैले कम हो। पोहोर यो संख्या २३ हजार ९ सय ४३ थियो।
पोहोरको तुलनामा यस वर्ष कित्ताकाट पनि झन्डै आधाले कम भएको छ। कित्ताकाट तथा कारोबार संख्या घटेसँगै राजश्वमा करिब ६२ प्रतिशतले कमी आएको छ। सरकारले साउनदेखि मंसिरसम्ममा झन्डै तीन अर्ब ३८ करोड ९५ लाख रूपैयाँ राजश्व उठाएको छ। गत वर्ष करिब नौ अर्ब ५२ करोड ४८ लाख रूपैयाँ राजश्व उठाएको थियो।
आधा वर्षको तथ्यांकले घरजग्गा कारोबारमा व्यापक मन्दी आएको देखिन्छ। कोरोना सुरू भएपछि अरू क्षेत्रजस्तै सुस्ताएको घरजग्गा कारोबार त्यसपछि झनै खस्किएको छ। घरजग्गा मन्दीको असर अब अर्थतन्त्रमा पर्ने खतरा बढेको छ।
पूर्व अर्थसचिव रामेश्वर खनालका अनुसार घरजग्गा कारोबार यसरी निरन्तर घट्नु अर्थतन्त्रका लागि राम्रो होइन। घरजग्गा कारोबार घट्दा सबभन्दा पहिला बैंक तथा वित्तीय संस्थामा संकट आउने अवस्था हुने उनी बताउँछन्।
हामीकहाँ र संसारका अधिकांश मुलुकमा पनि बैंकहरूले घरजग्गा धितो लिएर ऋण दिने चलन छ। जब घरजग्गा व्यवसायमा मन्दी आउँछ, तब बैंक र ग्राहक दुवैलाई समस्या पर्छ। धितोको मूल्य बैंकले दिएको ऋणभन्दा कम हुन थाल्छ। ऋणीले धितो थप्नुपर्ने अवस्था हुन्छ र अन्ततः यसले फेरि घरजग्गाकै भाउ कम गराउँछ।
अहिले बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले कुल कर्जामध्ये घरजग्गा धितो लिएर दिएको ६६.८ प्रतिशत छ। कुल कर्जा लगानी ४७ खर्ब हुँदा ३१ खर्ब रूपैयाँ बराबरको कर्जा घरजग्गा धितोमै आधारित छ।
कर्जा प्रवाहको मुख्य आधार घरजग्गा धितो हुनु र यसको कारोबारमै मन्दी आउनु अर्थतन्त्रका लागि राम्रो होइन।
'बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गा धितो राखेर ऋण दिएका हुन्छन्। कतिले त घरजग्गाको कारोबारकै लागि ऋण लिएका हुन्छन्। त्यो घरजग्गा बिक्न सकेन भने बैंकको कर्जा असुलीमा समस्या आउँछ,' अर्थविद खनालले भने।
अहिले यस्तै अवस्था देखिन थालेको छ। व्यवसायीहरूले ऋण तिर्न सकेका छैनन्। बैंकहरूले धितोमा रहेको घरजग्गा बेच्न धमाधम लिलामी सूचना निकाल्न थालेका छन्। यसरी लिलामीमा राखिएको घरजग्गा पनि बिक्री हुन सकेको छैन। यसले बैंक र वित्तीय संस्थाहरूमा चिन्ता र समस्या थपेको एक बैंकरले बताए।
'हामीले एक सातामा दर्जन हाराहारी घरजग्गा लिलामीको सूचना निकालेका थियौं। कुनै पनि बिक्री हुन सकेन,' ती बैंकरले भने, 'हामी आफैंले समेत यस्तो सम्पत्ति सकार्न सक्ने अवस्था छैन। अब घरजग्गा धितो भएका धेरै कर्जा खराब हुने अवस्था छ।'
त्यस्तै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले घरजग्गा ऋणमा पनि ठूलो मात्रामा लगानी गरेका हुन्छन्। व्यक्तिगत आवास कर्जाका रूपमा निजी घर बनाउन एक करोड ५० लाख रूपैयाँसम्म कर्जा दिइन्छ। त्यस्तै व्यावसायिक प्रयोजन र घरजग्गा विकासका (प्लटिङ) लागि लिइने अन्य कर्जालाई रियल-स्टेट कर्जा भनेर छुट्याइएको छ।
यो वर्षको साउनदेखि कात्तिकको तथ्यांक हेर्ने हो भने बैंकहरूले आवास कर्जाबाहेक घरजग्गामा दुई खर्ब ३६ अर्ब रूपैयाँ कर्जा लगानी गरेका छन्। यसको अर्थ घरजग्गा कारोबारमा ठूलो मात्रामा ऋण गएको छ।
अन्य ऋणका लागि धितो र घरजग्गामा सिधै लगानी भएको रकम बैंकिङ क्षेत्रको झन्डै ६६ प्रतिशत भएपछि घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आउँदा समग्र बैंकिङ प्रणालीमा प्रत्यक्ष असर पर्छ।
त्यस्तै घरजग्गा कारोबार घट्दा बजारबाट पैसा बाहिरिने सम्भावना बढ्दै जाने घरजग्गा व्यवसायी अमुल प्रधान बताउँछन्।
'घरजग्गा कारोबारले पैसा बजारमा आएको छ। घरजग्गा कारोबार घटेपछि मानिसले पैसा कि घरमै राख्छन्, कि दीर्घकालमा प्रतिफल पाइने अरू कुरामा लगानी गर्छन्,' प्रधानले भने।
अर्का घरजग्गा व्यवसायी विनोद सुवेदी पनि घरजग्गा कारोबार एक क्षेत्र मात्र भए पनि यसको प्रभाव प्रत्यक्ष तथा अप्रत्यक्ष रूपमा अर्थतन्त्रमा पर्ने बताउँछन्।
'यो घट्नु भनेको व्यापार-व्यवसाय चलायमान नभएको सूचक पनि हो। व्यापार-व्यवसाय चलायमान छ, त्यसबाट आम्दनी भइरहेको छ भने घरजग्गामा कारोबार पनि बढ्छ,' सुवेदीले भने।
घरजग्गा कारोबार र अर्थतन्त्रको सम्बन्ध बुझाउन अर्थविद खनाल सन् २००८ को विश्वव्यापी वित्तीय संकटको उदाहरण दिन्छन्।
उक्त संकट अमेरिकाबाट सुरू भएको थियो। त्यो बेला अमेरिकामा रियल-स्टेट (घरजग्गा) मा अत्यधिक लगानी भएको थियो। घरजग्गाको मूल्य सन् १९९८ को तुलनामा दोब्बर भएको थियो। घरजग्गा कर्जा त्यहाँको कुल गार्हस्थ उत्पादनको ७३ प्रतिशतसम्म पुगेको थियो। यसरी कम समयमा, तीव्र गतिमा घरजग्गाको कारोबार फस्टाउनुलाई अर्थशास्त्रीहरू 'रियल-स्टेट बबल' भन्छन्। पछि त्यो बबल (फोका) फुट्यो र घरजग्गा कारोबारमा ठूलो मन्दी आयो। त्यसले अनतत: त्यहाँका बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू अप्ठ्यारोमा परे।
'घरजग्गामा धेरै लगानी भएको छ भने जब घरजग्गा कारोबार कम हुन थाल्छ, बैंकहरू संकटमा पर्छन्,' खनालले भने।
त्यसको प्रत्यक्ष प्रभाव अर्थतन्त्रमा पर्यो। अमेरिकी अर्थतन्त्र संसारका अधिकांश देशको अर्थतन्त्रसँग प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष रूपमा गाँसिएको छ। त्यहाँको अर्थतन्त्रमा देखिएको संकट विस्तारै सर्दै संसारभर फैलियो।
त्यसैले अहिले हामीकहाँ घरजग्गाको कारोबारमा समस्या आउँदा खराब बैंकिङ कर्जाको दर बढ्ने र यसले अर्थतन्त्रमा असर पार्ने अड्कल भइरहेको छ। यो समस्या बढ्दै गयो भने अर्थतन्त्रमा धेरै ठूलो असर पर्ने हो कि भन्ने डर बढ्न थालेको छ।
हाम्रो अर्थतन्त्रले छोटो समयको मन्दी धान्न सक्छ। कोरोनापछिको मन्दी हामीले अहिलेसम्म जेनतेन थेगिरहेकै छौं। तर यो भार बहन गर्ने क्षमता खस्किँदै गएको सरोकारवालाहरूले बताउँदै आएका छन्। केही समयमा यो मन्दी कम नभए त्यसबाट सिर्जित संकटले हामीलाई अझै लामो समयसम्म गाँज्दै जाने संकेत देखिन थालेको उनीहरूको भनाइ छ।
घरजग्गाको कारोबार कम हुँदा सरकारको आम्दानी पनि घटेको छ। सरकारले घरजग्गा कारोबारबाट ठूलो मात्रामा राजस्व उठाउँदै आएको थियो। अर्कातिर आयातमा र रेमिटेन्स पनि कम हुँदा सरकारको आम्दानीको मुख्य स्रोतमै दबाब परेको छ।
भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका अनुसार घरजग्गा कारोबार कम हुनुमा कोरोना प्रभावसँगै सरकारी नीति पनि कारक छ। सरकारले जमिन वर्गीकरणको निर्देशन दिएको छ। स्थानीय तहहरूले वर्गीकरणको काम गरिरहेका छन्। यो नसकिउन्जेल कित्ताकाट रोकिएको छ। त्यस्तै बैंकले दिने कर्जा ब्याजदरमा उच्च वृद्धि, कर्जा योग्य रकमको अभाव र लगानीमै सुस्तता लगायत कारणले पनि घरजग्गा किनबेच कम भएको हो।
जेजे कारणले घरजग्गा मन्दीमा गएको छ, ती कारणहरू अर्को छ महिनासम्म पनि सल्टिएनन् भने यो मन्दीले झनै विकराल रूप लिन थाल्छ। त्यो बेलामा अर्थतन्त्रमा यसको नकारात्मक असर झनै ठूलो हुनेछ।
